indivision et copropriété, quel méli - mélo

La loi sur l’indivision oblige les indivisaires minoritaires à laisser vendre l’indivision lorsque les indivisaires majoritaires le décident. Les indivisaires minoritaires n’ont pas cependant, une obligation de se laisser dépouiller de leur propriété sans pouvoir s’exprimer : ils ont un droit de préemption. Par exemple, si les indivisaires majoritaires mettent la propriété en vente 100 000 euros, les indivisaires minoritaires sont prioritaires s’ils acceptent ce prix déduit de leurs quotes-parts (qui sera par exemple 25000 euros s’ils sont propriétaires du quart de l’indivision). Il existe alors une procédure dirigée par le notaire qui envoie un document à l’indivisaire minoritaire. Si l’indivisaire minoritaire ne fait pas acte de préemption avant trois mois, il ne peut s’opposer à la vente. S’il s’y oppose quand même, le tribunal peut intervenir à la demande des indivisaires majoritaires et avec, pour intermédiaire, le notaire.

Ma mère (âgée de 85 ans) est indivisaire minoritaire d’une demie maison héritée de ses parents. Indivisaire veut dire que la demie maison est en même temps à elle et à ses frères et sœurs (ou leurs héritiers) et qu’il n’y a pas de partage à l’intérieur de cette indivision. Toute la moitié de maison appartient à tous les indivisaires qui paient les charges en proportion de leurs quotes-parts et peuvent utiliser la maison, par exemple, chacun son tour.

Une copropriété, en revanche, est une propriété dans laquelle un immeuble, par exemple, peut être partagé en deux ou plusieurs propriétés. C’était le cas à la génération de mes grands-parents : la maison appartenait à mes arrières-grands-parents qui ont créé deux propriétés, l’une pour mon grand-père, l’autre pour ma grand-tante, donc deux moitiés de maison (je dis « moitiés pour simplifier car dans la réalité les moitiés sont très inégales).

Lorsque ma grand-tante est morte, sa fille a vendu sa moitié de maison à ma cousine. La maison restait donc dans son entier à des gens de la même famille. Et copropriétaires et indivisaires devenaient les mêmes personnes puisque ma cousine, propriétaire de la copropriété avait potentiellement des parts dans l’indivision (l’autre moitié de maison).

Lorsque ma grand-mère est morte, la partie dont ma mère était indivisaire n’a plus eu que deux indivisaires (ma mère, pour un quart des parts et le père de la cousine dont il est question plus haut, pour les trois quarts des parts). En effet, les autres frères et sœur avaient vendu à mon oncle.

Il ne reste alors plus que deux familles dans une grande maison et ma mère se retrouve, dix ans après la mort de ma grand-mère et deux ans après la mort de son frère, à la fois co-indivisaire et co-propriétaire de ma cousine.

En 2011, ma cousine et sa mère (veuve de mon oncle) ont décidé de vendre l’ensemble de la propriété. Ma cousine a en effet divorcé il y a quelques années et ne vient plus dans la maison. Au nom de ce qu’elles ont compris de la loi sur l’indivision, elles font savoir à ma mère qu’elle ne peut qu’accepter la vente ou acheter la propriété en entier. Le prix demandé est 200 000 euros. La plue-value qu’elles espèrent est supérieure à 100 000 euros pour l’ensemble de la maison. Une assez belle culbute.

Comme j’ai essayé de défendre ma mère en utilisant l’argumentation du mélange de l’indivision et de la copropriété, elles me menacent d’un procès. Voici l’explication de notre histoire que j’ai envoyée au notaire.

Tout cela est très technique et très compliqué et je ne force aucun de mes lecteurs préférés à se lancer dans une lecture pareille. Je précise que les noms ont été changés. Mme Talon est ma mère. Mesdames Martin sont ma cousine et sa mère.

Lettre au notaire :

Le malentendu de l’ensemble de la situation vient d’une confusion qui a été faite entre indivision et copropriété.

Dans le domaine du paiement des charges, il ne peut y avoir eu une confusion entre les deux.

Pour ce qui est de l’indivision Martin –Talon, les charges sont gérées par Mme Vve P Martin qui a pris la succession de M. P Martin.

Mme Talon paye chaque année un quart des charges de l’indivision puisqu’elle est propriétaire par indivision d’un quart de la propriété. Les trois autres quarts sont payés par Mmes Martin.

Mme  Talon envoie chaque année un chèque à Mme Martin après réception d’un récapitulatif des impôts et charges.

Les charges de la partie en copropriété sont payées par Mme S Martin et son ex-mari.

Concernant le « blocage » de la vente évoqué par Mmes Martin, il est plus difficile de démêler l’écheveau.

Mmes Martin disent que Mme Talon refuse la mise en vente de l’indivision. Cela n’est pas exact. Sauf s’il y a eu des maladresses dans les courriers échangés et erreurs d’interprétation de la part de ceux qui les ont reçus, il n’y a pas de refus de mise en vente de l’indivision Martin- Talon de la part de Mme Talon.

Le « blocage », s’il existe, ne concernerait que la mise en vente de la co-propriété car une telle mise en vente, sans les préalables procédures de la loi 2009 sur l’indivision, semble impossible.

Mmes Martin, au cours de la réunion du 8 mars 2013, ont évoqué le projet de vente de la copropriété à MM. Wood et Bond qui a créé un évènement et beaucoup d’émois en décembre 2011. Ce projet de vente n’a fait l’objet d’aucun blocage de la part de Mme Talon puisque l’échec de la vente est dû, selon l’agence immobilière, au renoncement de MM. Wood et Bond après une seconde visite.

Cependant, l’histoire de ce projet de vente à MM. Wood et Bond ayant entraîné la création d’un document spécifique, je vais revenir sur l’histoire de ce projet de vente. En effet, il semblerait que le conflit qui m’oppose à Mmes Martin concerne principalement le document créé par l’agence immobilière à l’occasion du projet de vente à MM. Wood et Bond.

Projet de vente de la copropriété à MM. Wood et Bond et création d’un document appelé « accord écrit » en décembre 2011 :

Dès avant la mort de P Martin (survenue en  2010), Mme Talon, sa soeur, avait fait savoir à ce dernier que si les filles de P Martin n’étaient pas intéressées par l’indivision d’Artigue, elle souhaitait racheter les quotes-parts. Elle n’a jamais obtenu de réponse.

La copropriété a été mise en vente après la mort de P Martin. Nous ne savons pas précisément à quel moment, sans doute fin 2010. Mme Talon a reçu en novembre 2011 l’information que des anglais étaient intéressés par la vente de la copropriété pour un prix approchant les 200 000 euros et que, si elle était toujours intéressée, elle devait accepter ce prix-là. Si elle refusait d’acheter la maison à ce prix, la promesse de vente serait signée avec les anglais très rapidement. Mme  Talon m’a fait part de cette information. J’ai écrit à Mmes Martin que je souhaitais acheter l’indivision dans laquelle ma mère détenait des quotes-parts. Il m’a été répondu que l’indivision en question n’était pas à vendre « en tant que telle ».

Il existe une lettre d’intention d’achat signée par MM. Wood et Bond datée du 5 décembre 2011. A partir de cette date, les choses se sont précipitées car Mmes Martin ne voulaient pas que le moindre accroc risque de faire échouer une vente aussi inespérée. Le seul accroc pouvait venir de Mme Talon, l’indivisaire minoritaire. Mmes Martin lui ont demandé par téléphone d’accepter la vente.

Mme Talon me fait part (au téléphone) de la demande de Mmes Martin. Sa voix est tremblante. Elle sent que la demande de Mesdames Martin n’est pas une question mais une information pour laquelle elles n’attendent qu’une réponse positive. Elle ne se sent pas la force de faire face à une situation qui lui déplait car elle sait, au fond d’elle-même qu’elle ne veut pas vendre et que deux de ses filles souhaitent que la maison reste dans la famille. Mais elle a l’impression qu’elle n’a pas le choix. Je lui demande de faire savoir à mesdames Martin qu’elles doivent s’adresser à moi de façon à ne pas trop fatiguer Mme Talon. Ce qu’elles font, à partir du 15 décembre 2011, me demandant essentiellement de convaincre  ma mère, Mme Talon qu’elle doit signer un accord.

Or, je fais savoir à Mme Talon que la loi sur l’indivision comporte une procédure et que les demandes de Mmes Martin ne respectent pas ces procédures. Mme Talon reçoit de l’agence (le 20 décembre 2011) un document appelé « accord écrit ». Il lui est demandé de signer cet accord et de le renvoyer le plus rapidement possible car MM. Wood et Bond veulent conclure l’affaire avant noël. Mme Talon signe le document et le renvoie aussitôt en raison de l’urgence qui lui a été signifiée. Pourtant, elle ne souhaite pas que l’indivision soit vendue. Elle pense simplement qu’elle n’a pas eu le choix.

A partir de ce moment-là, Mme Talon n’a plus reçu aucune nouvelle de la vente jusqu’à une lettre de l’agence (en février 2012) l’informant que MM. Wood et Bond avaient renoncé à leur achat à la suite d’une seconde visite. Mme Talon ayant réagi avec une très grande joie et un soulagement évident à cette nouvelle, j’ai eu la confirmation que sa signature, au mois de décembre 2011, de l’accord écrit, ne correspondait pas à un désir sincère de vendre mais plutôt – et c’est ce qu’elle a exprimé – à la peur d’être tenue pour responsable de l’échec de la vente et donc d’un risque d’être considérée dans la famille comme celle par qui le scandale arrive.

Je n’avais évidemment pas fait de reproche à ma mère le jour où elle avait signé l’accord et quand elle a montré sa joie, je me suis réjouie avec elle. Cependant, à partir du moment où l’évènement qui avait créé « l’accord écrit » n’existait plus, il me semblait que cet « accord écrit » devait être retiré car il créait une situation de non-droit, en tout cas, une situation différente de celle d’avant le 20 décembre 2011. Il faisait perdre à Mme Talon tous ses droits liés à la loi de 2009 et en particulier le droit de préemption. En effet, cet « accord écrit » non limité à la vente qui avait échoué risquait d’être considéré comme toujours valable par l’agence qui l’avait créé. En conservant ce document non limité dans le temps, l’agence pouvait mettre à nouveau la copropriété en vente sans craindre que Mme Talon exerce son droit de préemption (et l’on sait que les agences immobilières cherchent à éviter le risque que quelqu’un exerce son droit de préemption).  Il fallait, pour Mme Talon, revenir à la situation précédente en demandant l’annulation de l’accord écrit. Mme Talon l’a compris quand je le lui ai expliqué, et a envoyé une lettre demandant l’annulation de l’accord écrit qui n’avait été signé – précisait-elle- que pour l’évènement qu’était le projet de vente aux anglais.

En retirant son accord, elle sortait de la situation confuse de la vente de la copropriété, elle effaçait un document qui n’aurait dû être créé que pour une situation ponctuelle et elle retrouvait son statut d’indivisaire soumis à la loi de 2009 et protégé par elle.

Le retrait de l’accord écrit a été envoyé le 27 mars 2012.

Situation nouvelle

Une nouvelle situation a commencé en juin 2012 avec le début de la négociation concernant l’indivision seule. Mme Talon a proposé un prix d’achat de l’indivision à Mmes Martin. Ce prix a été refusé parce qu’il était jugé trop bas par Mmes Martin. Mmes Martin ont à leur tour proposé un prix. Ce prix a été jugé trop élevé par Mmes Talon qui ont demandé une négociation du prix avec, s’il le fallait, une expertise.

Il n’a pas été question d’interdire la mise en vente de l’indivision seule. Mmes Martin ne l’ayant pas proposé, Mme Talon n’a pas eu à s’opposer à cette possibilité. Mme Talon accepte l’éventualité de la mise en vente de l’indivision seule car une telle mise en vente pourrait débloquer la situation. Mme Talon souhaite pouvoir exercer son droit de préemption dans le cas où d’éventuels acheteurs seraient intéressés par l’achat de l’indivision.